第四節(jié) 風險分析

一、風險分析的界定●

在項目經濟評價中采用的基礎數據(如投資、成本費用、租售價格、開發(fā)周期等)大部分來自對未來情況的預測與估算，由此得出的評價指標及做出的決策風險大。為了給項目投資決策提供更可靠和全面的依據，在經濟評價中除了要計算和分析基本方案的經濟指標外，還需要進行不確定和風險分析，并提出規(guī)避風險的對策。

盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能代替風險分析。風險分析常用的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

二、風險分析的一般過程和方法 ○

項目風險分析的三個階段：風險辯識、風險估計、風險評價。

㈠風險辯識

□含義:是從系統的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法：專家調查法(如專家個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術。

開發(fā)投資過程中所面臨的風險，包括系統風險和非系統風險兩類。投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。這些風險因素通過直接影響房地產項目的成本和收入，對房地產項目的經濟評價結果產生了影響。

㈡風險估計與評價常用方法

風險估計與評價：指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。

常用的風險評價的方法：

1.調查和專家打分法——適用于項目決策前期

依據資深專家的經驗和決策者的意向，結論只是一種大致的程度值，只能作為進一步分析參考的基礎。

2.解析法

含義：是在利用德爾菲法進行風險辯識與估計的基礎上，將風險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的名種關系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。

3.蒙特卡洛法

它是一種通過對隨機變量的統計試驗、隨機模擬求解物理、數學、工程技術問題近似解的數學方法。其特點是用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理。

解析法和蒙特卡洛模擬法，是風險分析主要有兩種方法。區(qū)別：①解析方法：對影響現金流的各個現金源進行概率估計;蒙特卡洛法：在已知各個現金流概率分布情況下實現隨機抽樣。②解析法：變量≤3;蒙特卡洛法：變量>3。

三、概率分析的步驟與概率確定方法◎

風險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實際上采用概率分析，來研究預測不確定性因素對項目經濟效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產項目的經濟評價指標，就可說明房地產項目在特定收益狀況下的風險程度。

㈠概率分析的4個步驟

□列出需要進行概率分析的不確定性因素; □選擇概率分析使用的經濟評價指標;

□分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;

□計算在規(guī)定的概率條件下經濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。

㈡概率的確定方法

確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步。概率分為客觀概率和主觀概率。客觀概率是在某因素過去長期歷史數據基礎上，進行統計、歸納得出。在實踐中，人們經常使用建立在主觀估計基礎上的主觀概率分布。

四、概率分析中的期望值法●

㈠期望值法的步驟

采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：

⑴選用凈現值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素。

⑵按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。

⑶分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。

⑷分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現值。包括各年凈現值期望值、整個項目壽命周期凈現值的期望值。各年凈現值期望值的計算公式為：

式中，E(NPVt)為第t年凈現值期望值;Xrt為第t年第r種情況下的凈現值：Prt為第t年第r種情況發(fā)生的概率，m為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數。

整個項目壽命周期凈現值的期望值的計算公式為：

式中，E(NPV)為整個項目壽命周期凈現值的期望值;i為折現率;n為項目壽命周期長度。

項目凈現值期望值大于零，則項目可行;否則，不可行。

⑸計算各年凈現值標準差、整個項目壽命周期凈現值的標準差或標準系數，各年凈現值標準差的計算公式為：

式中，δt為第 t 年凈現值的標準差，其他符號意義同前。

整個項目壽命周期的標準差計算公式為：

式中，δ為整個項目壽命周期的標準差?！　衄F值標準差反映每年各種情況下凈現值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現值標準差的大小受凈現值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的結論。為此需要消除凈現值期望值大小的影響，計算整個項目壽命周期的標準差系數，計算公式為：

式中，V為標準差系數。一般地，V越小，項目的相對風險就越小，反之，項目的相對風險就越大。依據凈現值期望值、凈現值標準差和標準差系數，可以用來選擇投資方案。判斷投資方案優(yōu)劣的標準是：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu);標準差相同、期望值大的方案為優(yōu);標準差系數小的方案為優(yōu)。

⑹計算凈現值≥0時的累計概率。累計概率值越大，項目所承擔的風險就越小。

⑺對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。

㈡期望值法應用示例

【例7-5】某投資者以25萬元購買了一個商鋪單位2年的經營權，第一年凈現金流量可能為：22萬元、18萬元和14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2;第二年凈現金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現率為10%。問該購買商鋪投資是否可行。

【解】 E(NPV1)=22×0.2十18×0.6十14×0.2=18萬元

E(NPV2)=28×0.15+22×0.7+16×0.15=22萬元

E(NPV)=E(NPV1)/(1+i)+E(NPV2)/(1+i)2-25=9.54萬元

δ1=2.530 δ2=3.286 δ3=3.840

V=δ /E(NPV)×100%=40.25%

因此，該投資項目可行，且風險較小。

【例】某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，試求該項目投資方案的風險從小到大排列順序。

【解】甲：890/1500=0.593 乙：910/1800=0.505 丙：1200/2200=0.545

五、蒙特卡洛模擬法○

蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量間的動態(tài)關系，解決某些具有不確定性的復雜問題。蒙特卡洛模擬法的3個步驟：

⑴分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。

⑵通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數或直接用計算機求出隨機數。

⑶反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。

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