第三章房地產開發(fā)經營

第一節(jié) 規(guī)劃與設計管理

一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念

城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)麟根本任務^促進土地科學使用為基礎、促進人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。它是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設空間保護生態(tài)和自然環(huán)境、合理利用自然資源、維護社會公正與公平的重要依據(jù)，具有重要公共政策的屬性;城鄉(xiāng)規(guī)劃是按照法定程序編制和批準的，以圖紙和文本為表現(xiàn)形式。城鄉(xiāng)規(guī)劃經過法定程序審批確立后，就具有法律效力，城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內的各項土地利用和建設活動，都必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃進行。

為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。在總結十幾年來《城市規(guī)劃法》(1989年)和《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》施行的基礎上，及在總結改革開放以來、特別是近十年來我國城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作經驗的基礎上，2007年10月28日，十屆全國人大常委會第三十次會議審議通過了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，并自2008年1月1日起施行，1989年頒布的《城市規(guī)劃法》同時廢止。

城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，是建設城市和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和房地產開發(fā)等經營活動協(xié)調進行的前提和基礎，是實現(xiàn)城市經濟和社會發(fā)展目標的重要手段。規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市域(鎮(zhèn)域)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是政府綜合協(xié)調轄區(qū)內城鎮(zhèn)發(fā)展和空間資源配置的依據(jù)和手段。它將為政府進行區(qū)域性的規(guī)劃協(xié)調提供科學的、行之有效的依據(jù)，包括：確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，合理布局區(qū)域基礎設施和大型公共服務設施，明確需要保護和控制的區(qū)域，找出引導區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項政策和措施。國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同國務院有關部門組織編制全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，用于指導省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的編制。全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報國務院審批。省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報國務院審批。省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內容應當包括：城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂?，重大基礎設施的布局，為保護生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴格控制的區(qū)域。

三、城市規(guī)劃管理

(一)城市規(guī)劃管理的基本概念

城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法律的、行政的、經濟的、技術的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內的各項建沒進行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項建設用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。經依法批準的城市規(guī)劃，是城市建設和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經法定程序不得修改。

城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部分。城市規(guī)劃的編制和管理經費納入本級財政預算。制定和實施城市規(guī)劃，應當遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設、防災減災和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。

隨著我國城市規(guī)劃走上法制軌道，城市規(guī)劃綜合調控作用得到充分發(fā)揮，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍線、黃線管理制度。

(二)城市規(guī)劃的基本內容

城市總體規(guī)劃的內容應當包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規(guī)劃的強制性內容。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年。城市總體規(guī)劃還應當對城市更長遠的發(fā)展作出預測性安排。

(三)城市規(guī)劃的編制與審批

1.總體規(guī)劃的編制與審批

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。編制城市規(guī)劃必須遵守國家有關標準，具備國家規(guī)定的勘察、測繪、氣象、地震、水文、環(huán)境等基礎資料。城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規(guī)劃，由城市人民政府報省、自治區(qū)人民政府審批。縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

城市、縣人民政府組織編制的總體規(guī)劃、城市規(guī)劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于30日。組織編制機關應當充分考慮專家和公眾的意見，并在報送審批的材料中附具意見采納情況及理由。省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃批準前，審批機關應當組織專家和有關部門進行審查。省、自治區(qū)人民政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣人民政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經本級人民代表大會常務委員會審議，常務委員會組成人員的審議意見交由本級人民政府研究處理。鎮(zhèn)人民政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應當先經鎮(zhèn)人民代表大會審議，代表的審議意見交由本級人民政府研究處理。

規(guī)劃的組織編制機關報送審批城市總體規(guī)劃或者鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應當將本級人民代表大會常務委員會組成人員或者鎮(zhèn)人民代表大會代表的審議意見和根據(jù)審議意見修改規(guī)劃的情況一并報送。

2.詳細規(guī)劃的編制與審批

城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規(guī)劃，經本級人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，組織編制鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，報上一級人民政府審批?？h人民政府所在地鎮(zhèn)的控制性詳細規(guī)劃，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求組織編制，經縣人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)人民政府可以組織編制重要地塊的修建性詳細規(guī)劃。修建性詳細規(guī)劃應當符合控制性詳細規(guī)劃。首都的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃應當統(tǒng)籌考慮中央國家機關用地布局和空間安排的需要。

城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關應當委托具有相應資質等級的單位承擔城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作。從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作應當具備法人資格、有規(guī)定數(shù)量的經國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門注冊的規(guī)劃師、有規(guī)定數(shù)量的相關專業(yè)技術人員、有相應的技術裝備、有健全的技術、質量、財務管理制度。并經國務院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審查合格，取得相應等級的資質證書后，方可在資質等級許可的范圍內從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作。

(四)城市規(guī)劃修改

規(guī)劃經批準后，應當嚴格執(zhí)行，不得擅自改變。當出現(xiàn)某些不能適應城市經濟與社會發(fā)展要求的情況時，就需要進行適當?shù)男薷?。例如由于城市人口?guī)模擴大需要適當擴大城市用地，某些用地的功能或道路寬度、走向等在不違背總體布局基本原則的前提下進行修改。省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的組織編制機關，應當組織有關部門和專家定期對規(guī)劃實施情況進行評估，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見。組織編制機關應當向本級人民代表大會常務委員會、鎮(zhèn)人民代表大會和原審批機關提出評估報告并附具征求意見的情況。

有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規(guī)定的權限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：

(1)上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的;

(2)行政區(qū)劃調整確需修改規(guī)劃的;

(3)因國務院批準重大建設工程確需修改規(guī)劃的;

(4)經評估確需修改規(guī)劃的;

(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關認為應當修改規(guī)劃的其他情形。

修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關應當對原規(guī)劃的實施情況進行總結，并向原審批機關報告;修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內容的，應當先向原審批機關提出專題報告，經同意后，方可編制修改方案。改后的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃，應當依照規(guī)劃的審批程序報批。修改控制性詳細規(guī)劃的，組織編制機關應當對修改的必要性進行論證，征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，并向原審批機關提出專題報告，經原審批機關同意后，方可編制修改方案。修改后的控制性詳細規(guī)劃，應當依照規(guī)劃的審批程序報批?？刂菩栽敿氁?guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內容的，應當先修改總體規(guī)劃。

城市、縣、鎮(zhèn)人民政府修改近期建設規(guī)劃的，應當將修改后的近期建設規(guī)劃報總體規(guī)劃審批機關備案。

(五)城市規(guī)劃的實施

城市規(guī)劃經審批頒布后，即具有法律效力。城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。進行城市各項建設，實質上就是城市規(guī)劃逐步實施的過程，城市的建設和發(fā)展，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關系，統(tǒng)籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發(fā)展、村民生產與生活的需要。為了確保城市各項建設能夠按照城市規(guī)劃有秩序地協(xié)調發(fā)展，必須對城市規(guī)劃實施嚴格監(jiān)督管理。城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批

管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證(簡稱“一書兩證”)。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。

1.建設項目選址意見書

國家對于建設項目，特別是國家的大、中型建設項目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過計劃管理和規(guī)劃管理來實現(xiàn)。將計劃管理和規(guī)劃管理有機結合起來，就能保證各項建設工程有計劃并按照規(guī)劃進行建設?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：“按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書?！?/p>

2.建設用地規(guī)劃許可證

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。

未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效;對未取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件;占用土地的，應當及時退回;給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。

3.建設工程規(guī)劃許可證

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面條件報有關人民政府土地主管部門備案。建設工程規(guī)劃許可管理的主要內容包括：

(1)建筑管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程(包括各類建筑物、構筑物)的性質、規(guī)模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風格等進行審查和規(guī)劃控制。

(2)道路管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各類道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規(guī)劃控制。

(3)管線管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各項管線工程(包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線)的性質、斷面、走向、坐標、標高、架埋方式、架設高度、埋置深度、管線相互間的水平距離與垂直距離及交叉點的處理等進行審查和規(guī)劃控制。管線管理要充分考慮不同性質和類型管線各自的技術規(guī)范要求，以及管線與地面建筑物、構筑物、道路、行道樹和地下各類建設工程的關系，進行綜合協(xié)調。

(4)審定設計方案。城市規(guī)劃行政主管部門對于建設工程的初步設計方案進行審查，并確認其符合規(guī)劃設計要點的要求后，建設單位就可以進行建設工程的施工圖設計。

(5)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。

(6)放線、驗線制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規(guī)定組織施工，建設工程的坐標、標高確認無誤，城市規(guī)劃行政主管部門應派專門人員或認可的勘測單位到施工現(xiàn)場進行放線，建設工程經城市規(guī)劃行政主管部門驗線后，方可破土動工。

(7)建設工程的竣工驗收。建設工程竣工驗收，主要是監(jiān)督檢查該建設工程是否符合規(guī)劃設計要求核準的設計方案?？h級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務院規(guī)定對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規(guī)劃條件的勺，建設單位不得組織竣工驗收。

(8)竣工資料的報送。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料?？⒐べY料包括該建設工程的審批文件(影印件)和該建設工程竣工時的總平面圖、各層平面圖、立面圖，剖面圖、設備圖、基礎圖和城市規(guī)劃行政主管部門指定需要的其他圖紙?？⒐べY料是城市規(guī)劃行政主管部門進行具體的規(guī)劃管理過程中需要查閱的重要歷史資料，因而任何建設單位和個人都必須依法執(zhí)行。在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見;因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。

(六)臨時性建設規(guī)劃管理

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設的，應當經城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準。臨時建設影響近期建設規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。臨時建設和臨時用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

(七)城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查

任何單位和個人都有權向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他有關部門舉報或者控告違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他有關部門對舉報或者控告，應當及時受理并組織核查、處理。

1.監(jiān)管體制

縣級以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責對城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實施、修改的監(jiān)督檢查。地方各級人民政府應當向本級人民代表大會常務委員會或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民代表大會報告城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施情況，并接受監(jiān)督?？h級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施情況進行監(jiān)督檢查，有權采取以下措施：

(1)要求有關單位和人員提供與監(jiān)督事項有關的文件、資料，并進行復制;

(2)要求有關單位和人員就監(jiān)督事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進入現(xiàn)場進行勘測;

(3)責令有關單位和人員停止違反有關城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律、法規(guī)的行為。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的工作人員履行前款規(guī)定的監(jiān)督檢查職責，應當出示執(zhí)法證件。被監(jiān)督檢查的單位和人員應當予以配合，不得妨礙和阻撓依法進行的監(jiān)督檢查活動。監(jiān)督檢查情況和處理結果應當依法公開，供公眾查閱和監(jiān)督。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在查處違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的行為時，發(fā)現(xiàn)國家機關工作人員存在違法行為依法應當給予行政處分的，應當向其任免機關或者監(jiān)察機關提出處分建議。

依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，應當給予行政處罰，而有關城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不給予行政處罰的，上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權責令其作出行政處罰決定或者建議有關人民政府責令其給予行政處罰。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，作出行政許可的，上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有權責令其撤銷或者直接撤銷該行政許可。因撤銷行政許可給當事人合法權益造成損失的，應當依法給予賠償。對依法應當編制城鄉(xiāng)規(guī)劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評;對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予處分。城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關委托不具有相應資質等級的單位編制城鄉(xiāng)規(guī)劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評;對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予處分。

鎮(zhèn)人民政府或者縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有未依法組織編制控制性詳細規(guī)劃，超越職權或者對不符合法定條件的申請人核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，對符合法定條件的申請人未在法定期限內核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的，未依法對經審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布的，同意修改修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖前未采取聽證會等形式聽取利害關系人的意見，發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內進行建設的行為，而不予查處或者接到舉報后不依法處理的，由本級人民政府、上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機關依據(jù)職權責令改正，通報批評;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價IO%以下的罰款。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。建設單位未在建設工程竣工驗收后6個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期補報;逾期不補報的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。

四、城市紫線、綠線、藍線和黃線管理

(一)城市紫線、綠線、藍線和黃線劃定

1.紫線劃定

在編制城市規(guī)劃時應當劃定保護歷史文化街區(qū)和歷史建筑的紫線。城市紫線是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。國家歷史文化名城的城市紫線由城市人民政府在組織編制歷史文化名城保護規(guī)劃時劃定。其他城市的城市紫線由城市人民政府在組織編制城市總體規(guī)劃時劃定。編制歷史文化名城和歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃，應當包括征求公眾意見的程序。

2.綠線劃定

城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的組成部分，要按照規(guī)定標準確定綠化用地面積，分層次合理布局公共綠地，確定防護綠地、大型公共綠地等的綠線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。控制性詳細規(guī)劃應當提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體坐標。修建性詳細規(guī)劃應當根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，明確綠地布局，提出綠化配置的原則或者方案，劃定綠地界線。

3.藍線劃定

編制各類城市規(guī)劃，應當劃定城市藍線。城市藍線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。城市總體規(guī)劃階段，應當確定城市規(guī)劃范圍內需要保護和控制的主要地表水體，劃定城市藍線，并明確城市藍線保護和控制的要求。在控制性詳細規(guī)劃階段，應當依據(jù)城市總體規(guī)劃劃定的城市藍線，規(guī)定城市藍線范圍內的保護要求和控制指標，并附有明確的城市藍線坐標和相應的界址地形圖。城市藍線應當與城市規(guī)劃一并報批。

4.黃線劃定

在制定城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃時應當劃定城市黃線。城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。城市基礎設施包括：城市公共交通設施、城市供水設施、城市環(huán)境衛(wèi)生設施、城市供燃氣設施、城市供熱設施、城市消防設施、城市通信設施等。編制城市總體規(guī)劃，應當根據(jù)規(guī)劃內容和深度要求，合理布置城市基礎設施，確定城市基礎設施的用地位置和范圍，劃定其用地控制界線。編制控制性詳細規(guī)劃，應當依據(jù)城市總體規(guī)劃，落實城市總體規(guī)劃確定的城市基礎設施的用地位置和面積劃定城市基礎設施用地界線，規(guī)定城市黃線范圍內的控制指標和要求，并明確城市黃線的地理坐標。修建性詳細規(guī)劃應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，按不同項目具體落實城市基礎設施用地界線，提出城市基礎設施用地配置原則或者方案，并標明城市黃線的地理坐標和相應的界址地形圖。

(二)城市紫線、綠線、藍線和黃線管理

1.紫線管理

在城市紫線范圍內確定各類建設項目，必須先由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并進行公示后核發(fā)選址意見書。在城市紫線范圍內進行新建或者改建各類建筑物、構筑物和其他設施，對規(guī)劃確定保護的建筑物、構筑物和其他設施進行修繕和維修以及改變建筑物、構筑物的使用性質，應當依照相關法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理相關手續(xù)后方可進行。

在城市紫線范圍內禁止進行下列活動：違反保護規(guī)劃的大面積拆除、開發(fā);對歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)格局和風貌構成影響的大面積改建;損壞或者拆毀保護規(guī)劃確定保護的建筑物、構筑物和其他設施;修建破壞歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)風貌的建筑物、構筑物和其他設施;占用或者破壞保護規(guī)劃確定保留的園林綠地、河湖水系、道路和古樹名木等;其他對歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護構成破環(huán)性影響的活動。

城市紫線范圍內各類建設的規(guī)劃審批，實行備案制度。省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)，報省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門或者直轄市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門備案。其中國家歷史文化名城內的歷史文化街區(qū)報國務院建設行政主管部門備案。在城市紫線范圍內進行建設活動，涉及文物保護單位的，應當符合國家有關文物保護的法律、法規(guī)的規(guī)定。

2.綠線管理

城市綠線內的用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行開發(fā)建設，不符合規(guī)劃要求的建筑物及其他設施應當限期遷出。因建設或者其他特殊情況需要臨時占用城市綠線內用地的，必須依法辦理相關審批手續(xù)。

3.藍線管理

在城市藍線內進行各項建設，必須符合經批準的城市規(guī)劃。在城市藍線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向建設主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。在城市藍線內禁止進行下列活動：違反城市藍線保護和控制要求的建設活動;擅自填埋、占用城市藍線內水域;影響水系安全的爆破、采石、取土;擅自建設各類排污設施;其他對城市水系保護構成破壞的活動。

4.黃線管理

在城市黃線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向建設主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)申請辦理城市規(guī)劃許可，并依據(jù)有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。遷移、拆除城市黃線內城市基礎設施的，應當依據(jù)有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。因建設或其他特殊情況需要臨時占用城市黃線內土地的，應當依法辦理相關審批手續(xù)。

在城市黃線范圍內禁止進行下列活動：違反城市規(guī)劃要求，進行建筑物、構筑物及其他設施的建設;違反國家有關技術標準和規(guī)范進行建設;未經批準，改裝、遷移或拆毀原有城市基礎設施;其他損壞城市基礎設施或影響城市基礎設施安全和正常運轉的行為。

(三)城市紫線、綠線、藍線和黃線監(jiān)督

1.紫線監(jiān)督

對擅自調整和改變城市紫線，擅自調整和違反保護規(guī)劃的行政行為，或者由于人為原因，導致歷史文化街區(qū)和歷史建筑遭受局部破壞的，省、自治區(qū)建設行政主管部門和直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等監(jiān)督機關可以提出糾正決定，督促執(zhí)行。國務院建設行政主管部門，省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)需要可以向有關城市派出規(guī)劃監(jiān)督員，對城市紫線的執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

規(guī)劃監(jiān)督員行使下述職能：參與保護規(guī)劃的專家論證，就保護規(guī)劃方案的科學合理性向派出機關報告;參與城市紫線范圍內建設項目立項的專家論證，了解公示情況，可以對建設項目的可行性提出意見，并向派出機關報告;對城市紫線范圍內各項建設審批的可行性提出意見，并向派出機關報告;接受公眾的投訴，進行調查，向有關行政主管部門提出處理建議，并向派出機關報告。

2.綠線監(jiān)督

各類建設工程要與其配套的綠化工程同步設計，同步施工，同步驗收。達不到規(guī)定標準的，不得投入使用。城市人民政府規(guī)劃、園林綠化行政主管部門按照職責分工，對城市綠線的控制和實施情況進行檢查，并向同級人民政府和上級行政主管部門報告。

3.藍線、黃線監(jiān)督

縣級以上地方人民政府建設主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)應當定期對城市藍線、黃線管理情況進行監(jiān)督檢查，對違反《城市藍線管理辦法》、《城市黃線管理辦法》，在城市藍線、黃線范圍內進行各類建設活動的，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

編輯推薦：

房地產經紀人考試制度政策章節(jié)考點知識點

房地產經紀人《?；A》輔導筆記

房地產經紀人《業(yè)務操作》輔導筆記

2016年房地產經紀人考試成績查詢時間

房地產經紀人考試零基礎通關培訓

全國房地產經紀人考試歷年真題整理回顧

（責任編輯：lqh）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁